売却前のひと手間が安心につながる！土地の境界・越境・私道チェック｜不動産・一戸建て・マンション・土地ならハウスドゥ 大垣

 

土地や戸建ての売却では、建物や立地だけでなく、土地を取り巻く状況も確認しておくことが大切です。

特に気をつけたいのが、隣地との境界、敷地からはみ出している越境物、そして前面道路が私道の場合の権利関係です。

普段は問題なく使っている土地でも、売却時の調査で初めて問題が分かることがあります。

 

🔷土地の「境目」は明確になっている？

まず確認したいのは、自分の土地がどこまでなのかを示す境界です。

古い住宅地や相続した土地では、境界標がなくなっていたり、

過去に正式な測量を行っていなかったりすることがあります。

登記簿や公図、手元にある測量図などを確認しても境界が分からない場合は、土地家屋調査士に相談しましょう。

境界確定測量では、隣接する土地の所有者と立ち会いながら境界を確認します。

必要な場所に境界標を設置し、確認した内容を「筆界確認書」として残すことで、土地の範囲を明確にできます。

境界が曖昧なままだと、登記簿上の面積と実際の面積の違いを買主が不安に感じることもあります。

 

 

🔷塀や屋根などが「越境」していない？

次に確認したいのが、境界を越えて設置されているものがないかという点です。

代表的なものとして、ブロック塀やフェンス、建物の屋根、樹木の枝などがあります。

長い間その状態が続いていると、売主も隣地所有者も特に問題として認識していないケースがあります。

もし越境が見つかり、すぐに撤去や修正することが難しい場合は、

隣地所有者と話し合ったうえで「越境に関する覚書」を作成します。

越境部分や今後の対応、建て替え時の是正などを文書に残しておけば、買主への説明もしやすくなります。

 

 

🔷前面道路の権利関係は大丈夫？

土地の前にある道路が私道の場合も注意が必要です。

私道は所有者や共有者が存在するため、道路を利用するための権利関係を確認しておく必要があります。

特に、建て替えや水道・ガス工事などで道路を掘削する可能性がある場合は、

「通行掘削承諾書」を取得しておくことが重要です。

承諾関係が整理されていないと、買主が将来の工事などに不安を感じる可能性があります。

また、住宅ローンを利用する場合には、金融機関の確認事項となることもあります。

 

 

🔷「売却が決まってから」では間に合わないことも

境界や越境、私道の問題は、買主が決まってから対応すればよいとは限りません。

測量には隣地所有者の立ち会いが必要になる場合があり、

越境についても相手との話し合いや覚書の作成に時間がかかります。

私道についても、所有者や共有者から承諾を得るまでに時間を要することがあります。

契約後にこうした問題が発覚すると、決済や引き渡しの日程を変更しなければならないケースもあります。

実際に、引き渡し直前に隣家の塀の越境が判明し、覚書を取り交わすために決済を約1か月延期した例もあります。

また、契約時に説明されていなかった越境物などが後から見つかった場合、

契約不適合責任の問題につながる可能性もあります。

 

 

🔷売却前に確認しておくこと

売却を検討し始めたら、次のような準備から始めてみましょう。

　①登記簿、公図、過去の測量図などを確認する
　②現地で境界標の有無をチェックする
　③塀や屋根、樹木などに越境がないか確認する
　④境界が不明確なら確定測量を検討する
　⑤越境があれば隣地所有者と対応を相談する
　⑥前面道路が私道なら通行・掘削の承諾を確認する
　⑦確認した内容を不動産会社に共有する

確定測量は、土地の形状や隣接する土地の数などによって費用や期間が変わります。

隣地所有者が遠方に住んでいたり、相続によって

所有者が複数になっていたりすると、さらに時間がかかる場合もあります。

 

 

🔷まとめ

境界・越境・私道は、普段の生活では気づきにくいものだからこそ、売却前に確認しておきたいポイントです。

問題が見つかった場合でも、早めに分かれば測量や隣地との協議、必要な書類の準備を計画的に進められます。

売却をスムーズに進めるためにも、「売る」と決めてからではなく、売却を考え始めた段階で確認しておくことが大切です。

境界や越境、私道について「何を確認したらいいか分からない」という場合は、

手元にある資料をお持ちいただければ、必要な手続きや準備についてご相談いただけます。

 

 

 

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